私の好きな店舗物件パート3

「どんな物件ならすぐにでも買いたいですか？」と、私に対して質問をいただきました。それで売り物ではないのですが、　実際にある物件でイメージを掴んで頂きました。その物件は自宅への最寄り駅のすぐそばにあります。3年ほど前に立ったのですが、3階建ての店舗でエレベーターはありません。1階がコンビニ、2階3階が塾、というテナント構成です。ワンフロアー40～45坪ぐらいはありそうです。いわゆる駅前物件です。これはあくまで私の予測ですが、この規模ですと1階のコンビニの月額賃料は80万円、2階が40万円、3階が30万円ぐらいかなと思います。合計150万円です。年間賃料は1800万円。3年前なら周辺土地の価額を参考にすると、この物件の更地価額（約60坪）は１億円はしなかったと思います。建物は鉄骨造ですから７０００万円ぐらいで十分建築可能です。そうしますと新築で表面利回り10％超になります。人通りが多く、今後もこの場所は収益を生む立地であると判断しています。これぐらいの物件を、いつかは借金なしで所有したいというのが私の願望です。今では到底この価額では買えません。土地価額は先の1.5倍にはなっています。ここで３階建ての物件にしたというのがポイントです。容積率は余っています。でもこれがベストに近い形であると私は感じています。私は２階建てが好きなのです。でもこれは地型、収益性、立地の特性を判断して決めればよいことです。何故このような物件が良いのかは、私の勉強会に参加された方はご存知でしょう？最近この物件の２階が空きました。どのようなテナントが入るのか、他人の物件ながら関心があります。どれぐらいの期間で次のテナントが決まるのかそこをチェックしてみたいと思います。　和合　実