投資効率の最適化

今年4月ごろに売りに出されていた物件の話です。地下鉄徒歩3分、商業地域400％、前面は25ｍ道路、約７０坪の土地に建つ　鉄骨１０階建ての新築ワンルームマンションが、約３億円で売りに出ていました。利回りが表面で6％強でしたから、迷わず見送りにしたのですが、たまたまそこの物件の前を通りかかり、「どのような方が購入したのかな？」と、ふと思いました。私がこの土地を買えば、１階もしくは2階建ての店舗にしていたであろうと思います。立地的には店舗向きです。この売値でこの規模の新築マンションが建つのであるなら、土地価額は低かったと思うのです。私の予測ですが、建築関係費は１．３億円、利益が０．３億円、すると土地代は１．４億円で収まっているはずです。おそらくもっと安いと思うのですが・・・。１種単価が５０万円ですから当時でも安かったはずです。坪２００万円なら、この場所で店舗を企画し、表面利回り8％でよければ物件化の自信はあります。10％になるとちょっと挑戦気分になりますね。でもやれないこともないかもしれません。ケンペイ率80％ですから５６坪の店舗がいけます。この規模ですとテナントは探しやすくなります。人通りもありますし、売り上げも立つ場所とみるからです。しかしながらここには新築ワンルームマンションが建ちました。すなわち世の中、投資効率の最適な物件化を考えてのみで、建築が行われるとは限らないのです。つい先日、私自信思わず「やったー」と唸りたくなるほどの、平屋建て店舗物件化計画のための契約を終えました。満足できる利回りが確保できます。この件はいずれそれがどんな経緯でできたか、お話できる時期になりましたら改めまして投稿しますので、それまでしばしお待ちください。実はこれも大きく見方を変えたためにできたことなのです。その見方が「不動産を知る」うえで、非常に大事なポイントであると私は思っています。更地は誰が見ても同じでないのがおもしろいのです。でも見誤りがあるとリスクはありますから、誰にでも更地からの物件化をお勧めするわけではありません。むしろまれかもしれません。でもその中に優良物件になるものが多かったのも事実です。そのチャンスをご紹介できるのは、リスクにチャレンジする気持ちの強い方に限らせて頂きたいと思っています。和合実