一般的に土地の価額は、周辺相場に左右されます。住宅地を考えますと、そのエリアに住む人の価値観で決まることが多いですね。 たとえば、住環境や利便性です。これを収益不動産で考えますと収益性になります。どちらも両立するのがいいのですが、そういう物件は意外と少ないのが実情です。
多くの場合、自ら住むことを考えた価値が基本となって地価が形成されます。ですから収益性は二の次になるのです。でも、たまにその逆の場合があります。収益性が低い場合、あるいは建物が古くなって、土地の算定価額が実需売買の金額より低くなっている場合があるのです。このような物件に巡りあえた時は、購入検討する価値ありです。
それから、住居ではニーズがなくとも店舗としてはニーズがあり、賃料が高く収益性がよい場合、実需取引価額より、売買金額が高くなっているケースがあります。このときは、そのテナント賃料の妥当性をみて、価額を検証します。今のテナントが出ても他のテナントが入るか、賃料はそのときどうなるのかを検討します。
土地は個別要素も重要です。道路付けや地型です。使い勝手が悪いと価値は下がります。それをうまく工夫して、収益性を高めることができれば、不動産価値は上がります。「価値のないところに価値を作り出す。」ここにビジネスチャンスがあるのです。和合実
