キャッシュフローの重要性

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不動産投資で、キャッシュフローの重要性の
　意味がわかりませんと質問を受けました。そこで今日はキャッシュフローを取り上げます。でも不慣れな人にはちょっとわかりづらい説明になりますので、あらかじめご容赦願います。借入金額が大きくなってきますと、心配なのは返済不能にならないかということだと思います。空室率が高くなったり、家賃の下落傾向が続くと心配は増幅されます。それを具体的に示される場面が年に1度はあります。確定申告ですね。申告所得が赤字でもキャッシュフローが黒字であれば、借入金の返済に困ることはありません。購入時に空室率を予測しますが、必ずしもその通り推移するとも限りません。逆に家賃収入は見込み以上に入っているのに苦しみを感じる場合もあります。申告所得が黒字でキャシュフローが赤字になる場合です。この場合は返済への自己資金手当てが必要になってきますので、返済額すなわち借入額が大きいほど苦しみも増幅されます。いわゆる黒字倒産の危険があるということです。申告所得が赤字でもキャッシュフローが黒字、これを実現できる物件とはどんな物件かを検証する必要があります。偶然そうなったという物件をお持ちの方もいるとは思うのですが、狙って見つけるということができれば良いですね。この条件を満たすには減価償却割合が高い、あるいは償却額が家賃収入に比し大きい、借入金の返済における金利割合が高いといった要素が出ます。これは反面、資産価値の問題と借入元本が減らないという問題を抱えます。すなわち出口と次へのステップが描きづらくなるのです。そのことも加味しながら物件を選定するのがベストといえるかも知れませんね。やっぱりわかりづらかったかも・・・。　　和合　実