売り頃物件に目がいくのです。

　収益物件の利回りが下がってきますと、12％も利回りがありますとつい興味がそそられるものです。先日もある人から投稿があり、　「物件をすでに購入しましたが、物件評価をしていただけませんか？」という問い合わせがありました。すべての方にこういう質問を頂いても対応できないのですが、あまりに切望されるものですから、自宅から車で行けば３０分ほどで行けるということもあり、根負けして休日に見に行ってきました。私は辛口のコメントをするかもしれないということを事前にお伝えしましたら、「望むところです。」と言われましたので、遠慮なくコメントさせていただきました。その物件は鉄骨４階建ての古いワンルームマンションでした。総戸数は15戸です。エレベーターはありません。駅からは徒歩10分です。利回りは12％です。それが魅力で購入されたのですが、私はこの物件は「今が旬で売り時物件」と感じました。収益を考えますと今がピークと思えたからです。今後大規模修繕をしないと古さが目立ち、入居者募集をしても空室が埋まらなくなる恐れを感じるのです。家賃もすでに周辺よりも低いとみました。そうしますと収入の低い人が入って満室になっている状況ですから、家賃の滞納も起こってくるかもしれません。初めて買うには気苦労の多くなる物件です。周辺にも入居者募集の看板がやたら目につきます。気になりましたのは道路付けの悪いところです。私は大体明るい物件が好きなのです。私の勉強会に出ていただいた人には、「明るいとはどういうことか」をわかって頂けると思うのですが、この物件からは暗さを感じました。将来的に出口の見えにくい物件です。売主は業者さんではないかと思い、お尋ねしましたら、やはりそうでした。うまく興味をそそる値段を付けたのですね。この業者さんはかなり安くこの物件を購入し、転売したのだと思います。登記簿謄本を後日見せていただきましたら、取得後3ヶ月で転売されていました。取得価額もおおよそ検討がつきました。利益はそれなりに出ています。皆さんはこの業者さんのしたことを悪いことと思われますか？これも不動産業者の仕事なのです。ファンドでも扱い額が大きいだけで、同じことをしています。私はこの業者さんの商売がうまかったということだと思っています。物件を安く手に入れるには、入れるためのコストを充分にかけているからです。いい情報を手に入れようと思っても、手に入らない方はたぶんコストをかけておられないからではないかと思うのですが、いかがでしょうか？古くても、利回りがこれほど高くなくてもいい物件はあります。ですから古いから悪いのではなく、この方に物件を見る目がなかったということなのです。ほとんど利回りだけで判断された結果です。これも自己責任です。対応としては1～2年後同じ利回りぐらいで売却してしまうことです。傷は浅いうちに次の展開を考えたほうが良いと思いました。以上のような内容のコメントをしましたが、この方は素直に聞いてくださいました。これから「次に向けて勉強していきます。」といわれていました。私のコメントに傷つておられないかちょっと心配です。でもこれをきっかけに、次の物件では同じ失敗をしないようにしていだきたいと願っています。　和合　実